Construir viviendas en suelo rural en Comunidad Valenciana

La Ley 5/2014, de 25 de julio, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana, permite  construir viviendas en suelo rural, es decir, no urbanizable.

Esto la diferencia de la gran mayoría de las otras comunidades autónomas, que prohíben o limitan al máximo la posibilidad de construir viviendas en suelo rural. En concreto, deben cumplirse las condiciones previstas en el artículo 197, b, de la citada ley.

Requisitos mínimos para construir viviendas en suelo rural en Valencia Comunidad

1- La parcela debe tener al menos una hectárea, en perímetro ininterrumpido.

2- La superficie construible no puede exceder del 2% (es decir, 200 metros cuadrados por hectárea), y el resto de la parcela deberá mantener su aspecto natural o de cultivo (salvo en el caso de obras complementarias a la vivienda familiar).

3- En este mismo sentido, la vivienda no puede construirse sobre un curso natural de agua, ni pueden talarse árboles ni modificar la topografía natural del terreno.

4- Deberá contar con suficiente abastecimiento de agua potable (un tanque, por ejemplo), y un mecanismo adecuado para gestionar los residuos tanto sólidos como líquidos.

5- La vivienda debe ser unifamiliar, no pudiéndose construir viviendas colectivas, ni mucho menos más de una vivienda por parcela.

Un requisito de fondo para construir viviendas en suelo rural en Valencia Comunidad: el PGOU

Un aspecto muy importante que debemos tener en cuenta es que la ley autonómica valenciana no autoriza automáticamente la construcción de viviendas en suelo rural, sino que permite que cada municipio lo regule (a través de la zonificación del suelo no urbanizable que éstos prevean en su Plan General de Ordenación Urbanística y ordenanzas respectivas), pero siempre cumpliendo con los requisitos mínimos señalados anteriormente.
De esta forma, un municipio pudiera establecer en estos instrumentos normativos locales requisitos más restrictivos pero no menos estrictos que los previstos en la Ley 5/2014.

Hasta donde hemos podido averiguar, no muchos municipios valencianos han actualizado sus PGOU a la normativa autonómica del 2014. No obstante, varios de ellos permiten, en su normativa vigente y dictada antes de la citada ley, la construcción de viviendas en suelo rural. En estos casos, si establecieron condiciones menos restrictivas, se debe entender que deben aplicar las de la Ley.

Así, por ejemplo, si en un municipio su legislación local, dictada antes de 25 de julio de 2014, permitía la construcción de viviendas en una parcela rural -es decir, no urbanizable- de 5.000 metros, debería entenderse que hay que respetar el requisito de una hectárea señalado en la ley.

En definitiva, para determinar si en una determinada parcela rural se puede o no construir una vivienda, y bajo qué condiciones, es necesario revisar no sólo la ley 5/2014, sino también el PGOU y ordenanzas urbanísticas del municipio valenciana donde dicha parcela esté ubicada.

Por último, en todo caso es necesario, por supuesto, obtener la respectiva licencia municipal, para lo cual habrá que acompañar los documentos que cada ayuntamiento exige.