Construir una casa es una aventura que puede ser satisfactoria si conocemos de antemano lo que vamos a enfrentar. Aquí encontrarás la descripción de los pasos más importantes.
El terreno
Lo primero que debes tener cuando deseas construir una casa es tener una parcela. Esta debe tener acceso a todos los servicios públicos, como mínimo agua y electricidad.
Es recomendable que, antes de comprar cualquier terreno, acudamos a la oficina del Ayuntamiento y verifiquemos es se trata de una parcela en la que podamos construir, además de conocer el área máxima que nos permiten edificar, la altura y las medidas de separación que debemos respetar con respecto a los vecinos.
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Otra visita que debemos hacer es la del Registro de la Propiedad y pedir una nota simple para constatar quién es el propietario del terreno y si la parcela tiene cargas (hipotecas, servidumbres, etc).
Un aspecto adicional es el movimiento de tierras, el cual supone un gasto pero es indispensable para acondicionar el terreno. Esto deberás definirlo luego, junto al arquitecto, además de otros puntos como la orientación de la casa en el terreno, vallado, acometidas, etc.
Algunos compradores encargan un plano topográfico para chequear linderos, áreas, medidas y si éstas se corresponden con las indicadas en los documentos de propiedad del terreno.
En este apartado incluiremos la nivelación del terreno, la construcción de la cimentación y la preinstalación de fontanería (agua).
Financiación para terrenos
En cuanto a la financiación, es usual que los bancos presten sólo entre el 50 y el 60% del coste del terreno para comprarlo. Sin embargo, si piensas solicitar una hipoteca de autoconstrucción, quizás podrías negociar con el banco el proyecto para construir una casa completa, incluyendo el terreno.
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Antes de adelantar más pasos, es indispensable tener comprada una parcela ya que de su ubicación, orientación y topografía dependerá el diseño de la casa. Incluso, si se trata de una casa de madera o cualquier otro material distinto al tradicional hormigón, es prudente consultar en el Ayuntamiento (Oficina de Urbanismo), si están permitidas o no.
Proyecto de arquitecto
Este profesional especialista será el encargado de afinar el diseño. Su labor es conciliar lo que queremos los propietarios con la realidad de lo que la parcela y la normativa permiten y plasmarlo en el diseño.
El objetivo es construir una casa que incluya los estándares mínimos de confort en cuanto a distribución interna, iluminación y ventilación, además de detalles técnicos y aspectos administrativos (presupuesto estimado de la obra, incluyendo una lista detallada de materiales, certificados, etc).
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Licencia de obra
Para poder construir una casa necesitamos el permiso o licencia de obra que nos otorga el Ayuntamiento y que, además, nos permitirá solicitar agua y electricidad para la obra (provisional).
La presentación del proyecto de arquitecto (visado en el respectivo colegio) es un requisito indispensable para tramitar este permiso de construcción pues es este proyecto el que revisarán las autoridades competentes de urbanismo. Si cumple con la normativa vigente, se nos otorgará la licencia, de lo contrario, deberemos rectificar los puntos que nos indiquen.
Frecuentemente, los clientes me preguntan qué pasaría si comienzan a construir una casa sin licencia. Lo cierto es que la mayoría de los constructores no solemos iniciar una obra que no tiene permiso o que, al menos, esté en tramitación y exista posibilidades reales de obtenerse.
Por otro lado, el ayuntamiento puede detener la obra y el propietario podría ser multado. Si lo que se haya adelantado no cumple con la normativa, podrían requerir su demolición.
Es oportuno indicar que cada provincia, región y localidad, puede tener su propia normativa así que siempre es mejor informarse antes de empezar la construcción. En este sentido, el arquitecto es de gran ayuda pues se puede comunicar con el arquitecto del ayuntamiento e informarse adecuadamente.
La licencia es un documento necesario para construir una casa legalmente, una vez obtenida podemos empezar la obra. El proceso para obtenerla es variable, puede ir de 6 meses a un año.
Obtener una hipoteca
Construir una casa, aunque sea pequeña, supone una inversión importante por lo que necesitaremos dinero para financiar nuestro proyecto. En este sentido, sabemos que los bancos financian hasta un 80% del valor de la casa (incluida la parcela).
Para optar una hipoteca de autopromoción, el banco nos exige la presentación de la licencia de obra y el proyecto de arquitecto, además de otros requisitos que se acostumbran presentar en todo préstamo bancario.
Es oportuno indicar que sólo los bienes inmuebles son susceptibles de ser financiados mediante una hipoteca de autoconstrucción, es decir, solo aquellas “casas que están pegadas del suelo mediante una cimentación”, aunque sean casas prefabricadas.
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Construir una casa
En este punto me refiero a la obra propiamente dicha, sea una casa prefabricada de madera o una casa de hormigón. En el primer caso, encontrarás en nuestro artículo: Construcción de una casa de madera. Proceso completo, verás en texto y en video la descripción detallada de esta etapa.
La casa terminada
Cuando por fin la aventura de construir una casa parece estar llegando a su final, todavía nos falta algo de papeleo legal y administrativo. Es una parte que no debemos descuidar para evitar tener problemas en un futuro.
Lo primero que debemos obtener es el certificado de final de obra en el cual el arquitecto certifica que ha concluido la obra según el proyecto inicial. Con el certificado de final de obra debemos registrar nuestra nueva vivienda en Catastro, una oficina del gobierno que le pone una identificación a cada inmueble y le asigna un valor nominal para fines de impuestos.
Posteriormente, con el certificado de final de obra y la referencia catastral podemos solicitar la licencia de primera ocupación en el ayuntamiento. El arquitecto municipal pasará a revisar la vivienda para confirmar que lo construido coincide con el proyecto autorizado inicialmente y que se ha cumplido la normativa municipal para, posteriormente, otorgar la licencia de primera ocupación.
Con dicha licencia podremos solicitar el suministro de servicios básicos como agua, electricidad, saneamiento, teléfono, con lo cual la casa estaría lista para ser habitada.
Es oportuno indicar que al terminar de construir una casa es obligatorio solicitar y obtener la licencia de primera ocupación pues es necesaria, no sólo para poder contratar los suministros, sino también para registrarla, escriturarla o venderla.
Estoy mirando su página web queremos construir una casa pero no de madera, si con otro material. Conocemos los pasos que legalmente hay que seguir pero necesitamos saber dos cuestiones si construyen en el norte de León , el coste total de la casa y lo que entra dentro o no. El terreno no es muy grande 140 mtrs por ello nuestra idea es de 45 metros en la primera planta salon cocina comedor todo diáfano tres ventanas con contraventana ,un aseo con pequeña ventana. La 2ª planta dos dormitorios dobles con una ventana cada uno, un baño con ducha y pequeña ventana , el resto diafano. Quedando a la espera de su respuesta le saludo atentamente. Maria .
Hola María,
Te comento que sí que construimos casas de madera en el norte de León. En cuanto a lo segundo decirte que para hacerte un presupuesto en condiciones deberás enviarme un plano de la casa, aunque sea un plano que hagas a mano, con las medidas aproximadas.
Por otra parte, para valorar la viabilidad del proyecto, debemos conocer las medidas de los retiros que la normativa exige que debemos dejar con respecto a los terrenos vecinos, también necesitaríamos conocer la altura máxima permitida y la inclinación del techo. Con estos datos y un plano aproximado podemos hablar de manera más profesional.
Espero noticias vuestras
Saludos cordiales
María Elena Arcia