Cómo calcular el precio de un terreno

Conoce los pasos para calcular el precio de un terreno y lograr comprar o vender por un valor justo.

calcular el precio de un terreno
La decisión de comprar uno u otro terreno genera muchas dudas en los clientes. Éstos se preguntan insistentemente sobre el precio del solar, la ubicación, los servicios y la situación legal de los terrenos que miran. A continuación daremos algunas pautas para calcular si el precio de una parcela es el apropiado, si nos están cobrando por encima de su valor real y si podemos pedir rebaja y ahorrar algo de dinero.
La mayoría de las personas que emprenden la búsqueda de un solar para la construcción de sus casas de madera o de otros sistemas constructivos, empiezan con una búsqueda en la web.

Revisa los precios en Internet

Las consultas se hacen en portales genéricos como:
Segundamano.es, Milanuncios.com, Mundoanuncios.com, Loquo.com, OLX, etc.
También en páginas web especializadas como:
– Miparcela.com y Rusticasartic.com, entre otras.
En estas páginas encontrarás  suficiente información sobre las parcelas en venta, y sus precios por m2, si no expresamente, es fácil calcularlo dividiendo el precio de venta por los metros cuadrados del solar.
Esta es una primera aproximación siempre que se comparen terrenos con la misma clasificación: fincas urbanas o fincas rústicas (también llamados agrícolas o rurales). Después de revisar varios anuncios te darás cuenta de que hay un precio promedio en la zona, esa es una primera referencia.
Sin embargo, no todos los terrenos se venden con el precio publicado en los anuncios; más veces de las que nos imaginamos, las operaciones se cierran con descuentos que podrían sorprendernos.

Precios reales

Es por ello que el siguiente paso es acudir al registro de la propiedad y solicitar información sobre las últimas parcelas vendidas, mirar el precio al cual fueron negociadas y calcular el precio de un terreno por m2 para compararlo con el precio al cual nos están vendiendo un solar similar.
En este punto hay un margen de error debido a que algunas operaciones se cierran con precios irreales (más bajos) para evitar un mayor pago del IVA, pero a raíz de la crisis esta situación se ha hecho menos frecuente porque los precios del suelo han bajado. Es oportuno recordar que los notarios recomiendan no escriturar montos a los cuales Hacienda podría poner reparo si éstos son muy distintos a los precios del mercado.
Por otra parte, los municipios dan al suelo un valor catastral (generalmente lo verás en el recibo del IBI), pero este es un valor nominativo que no refleja fielmente el valor del mercado, por lo tanto no es útil para calcular el precio de un terreno.

Vivienda o negocio

En el caso de empresas constructoras o de particulares que piensan que en un futuro podrían vender su casa, existe otra regla que el gremio suele cumplir para hacer un gasto razonable en el terreno.
La norma estándar dicta que el precio del terreno debería estar alrededor del 14 por ciento del precio de venta o del 18 por ciento del coste total de proyecto (incluyéndolo todo: movimiento de tierras, tasas e impuestos del permiso de obra nueva, vallado, construcción de la casa propiamente dicha, legalización, etc).
A partir de estos porcentajes hay miles de matizaciones. Está claro que el terreno puede llegar a costar un 30 por ciento y más del coste total del proyecto si el entorno del mismo presenta características especiales que aumentan su valor: vistas privilegiadas, cercanía a las vías de comunicación, urbanización de lujo con piscina, parque infantil y áreas ajardinadas, todos los suministros y mucho más.

Mejor terreno mayor rentabilidad

Si el cliente adquiere un solar de este tipo para su uso es una decisión personal, pero si se trata de un terreno para construir una casa y venderla luego, salta a la vista que el precio de venta también debe subir considerablemente debido a las prestaciones que ofrece “la tierra”.
Cuando se adquieren solares muy inclinados, se puede llegar a gastar mucho dinero en su acondicionamiento para construir la casa o el edificio, pero estos costes se deben sumar al proyecto de construcción. Es una buena excusa para pedir descuento en el precio del terreno.

Perito valuador

Para calcular el precio de un terreno también puedes recurrir a un perito valuador y solicitar sus servicios. Este cobrará un porcentaje de la tasación que haga y debe pagarlo el comprador si la operación es directa entre propietario y comprador. Asimismo, si la compra la haces con un préstamo bancario, este encargará la tasación y la descontará posteriomente.
El porcentaje que cobra el perito es diferente en cada lugar, pero suele estar entre 0,2 y 2,5%. La ventaja de los peritos es que son especialistas y toman en cuenta muchos factores que probablemente tu no domines, como por ejemplo, la expectativa de revalorización del terreno en el futuro, entre muchas otras cosas que se deben tener en cuenta para calcular el precio de un terreno.

Fincas rurales

Calcular el precio de un terreno rústico o agrícola es un poco diferente. Además de las opciones que hemos mencionado antes, es recomendable calcular el rendimiento anual de la explotación agrícola de dicho terreno, para saber en cuánto tiempo recuperarías la inversión y valorar si te conviene o no. Es oportuno indicar que existen cooperativas e instituciones públicas que te pueden ayudar en este aspecto. Ten presente que en fincas rurales no está permitido construir viviendas.
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