Aspectos legales de las casas prefabricadas

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Te aclaramos todas las dudas legales (permisos de construcción, hipotecas, seguros y responsabilidad del constructor) referidas a las casas prefabricadas.

aspectos legales de las casas prefabricadas

Casa prefabricada de madera de dos plantas.

Una consulta que se repite con frecuencia es la de qué aspectos legales de las casas prefabricadas debemos tener en cuenta a la hora de decidirnos por adquirir alguna de ellas. En efecto, con el aumento de popularidad de este tipo de edificaciones, debido en mayor medida a la rapidez con la que pueden instalarse y a su precio competitivo respecto a las viviendas tradicionales de hormigón, se incrementa también el interés por dilucidad cualquier duda sobre permisos, responsabilidad del constructor, hipotecas y seguros. A continuación trataremos de resolverlas en forma sencilla y clara.

Casas prefabricadas: necesidad de permiso de obra

El punto más importante dentro de los aspectos legales de las casas prefabricadas es, sin duda, el referente a la legalidad urbanística. Como se ha explicado en otros artículos de este blog, si se va a tratar de una construcción permanente, con conexión a los servicios externos de aguas, luz, etcétera, el tratamiento de estas construcciones es igual al de una vivienda tradicional.

En este sentido, se deberá cumplir el requisito de obtener una licencia de obra nueva previa a la instalación de la casa. Para ello el ayuntamiento correspondiente exigirá la presentación de un proyecto de arquitecto. Dependiendo de la complejidad de la estructura (y el tamaño) en algunos casos bastará el básico y en otros se requerirá el proyecto completo.

Por supuesto, para obtener el permiso será necesario, además, que la casa prefabricada se construya sobre suelo urbano (o, si se trata de suelo, rural, que se encuentre dentro de las pocas excepciones permitidas), dentro de los parámetros de edificabilidad que vengan establecidos en las ordenanzas municipales y el Plan de Ordenación Urbanístico respectivo.

Algunos ayuntamientos no poseen mucha experiencia en materia de casas prefabricadas, por lo que, en principio, es importante que el proyecto de arquitecto destaque que la construcción cumple con todos los requisitos en términos de resistencia, aislamiento térmico, etcétera.

Aspectos legales de las casas prefabricadas: la garantía del constructor

Aspectos legales de las casas de madera

Casa prefabricada unifamiliar.

Otro de los aspectos legales de las casas prefabricadas que más preocupa es qué pasa si luego de edificada, la casa presenta problemas estructurales. De nuevo, esto es totalmente equiparable a las viviendas tradicionales, en el sentido de que, conforme a la ley, el constructor responde durante diez años por defectos estructurales, en paredes, estructura del suelo, y estructura del techo. Otros defectos menos graves, como incorrecta instalación de puertas y ventanas (que no cierran bien, por ejemplo) tienen garantía de un año, y ciertos accesorios (elementos del baño o de la cocina) cuentan con garantía directa del fabricante.

Por nuestra experiencia, algunas veces surgen problemas en el caso de instalaciones que son hechas por diferentes contratistas, pues cada uno responsabiliza a los otros de los desperfectos. Esto no sucede cuando la construcción es contratada bajo el esquema de “llave en mano” en la que un sólo constructor realiza todos los trabajos (en algunos casos, incluso se encarga de tramitar y obtener el respectivo permiso de obra nueva).

Los seguros en el caso de las casas prefabricadas

Hace unos años, muy pocas compañías de seguros daban cobertura a las casas prefabricadas, especialmente si se trataban de aquellas cuyos materiales principales eran la madera maciza o la estructura de madera. Una de las principales preocupaciones era la posibilidad de que fuesen más propensas a un incendio.

Afortunadamente, con la experiencia favorable de varios lustros de construcción de casas prefabricadas, se ha perdido este temor, y es perfectamente posible obtener un seguro de hogar que cubra todos los riesgos que protegen una vivienda tradicional. Basta demostrarle a la empresa aseguradora, que se cuenta con todos los permisos de construcción necesarios. Por este motivo, la asegurabilidad de una vivienda preconstruída es uno de aspectos legales de las casas prefabricadas más sencillos de resolver.

Aspectos legales de las casas prefabricadas: las hipotecas

aspectos legales de las casas prefabricadas

Los bancos otorgan hipotecas de autoconsttrucción para casas prefabricadas.

Lo que sí reviste mucho interés dentro de los aspectos legales de las casas prefabricadas es la posibilidad de obtener financiamiento bancario, concretamente hipotecario. Nuevamente, el régimen es legalmente el mismo que una vivienda tradicional. Existiendo un proyecto de obra y una licencia de obra nueva otorgada por el ayuntamiento respectivo, no debería ser negada una hipoteca, si se cumplen con los otros requisitos referentes a la capacidad de pago de los solicitantes.

No obstante, un poco por ignorancia del tema, algunas oficinas bancarias se niegan a tramitar este tipo de préstamos. En este sentido, te recomendamos repases nuestros consejos para conseguir hipotecas de casas de madera, que son aplicables en general a cualquier otra construcción prefabricada.

El problema con las casas móviles

Una casa móvil, es decir, que no está concebida para mantenerse permanentemente en un terreno determinado, por lo que no está fijada a éste de forma fija, ni se conecta a los servicios externos de agua, luz, etcétera, en principio es un bien mueble.

En este sentido, teóricament no requeriría obtener licencia de obra nueva, pero tampoco sería hipotecable (aunque sí podría ser objeto de otra garantía, como si se tratara de un vehículo). La responsabilidad del constructor, a su vez, no sería la decenal de una vivienda tradicional.

No obstante, los ayuntamientos se han ido “blindando” ante la posibilidad de los terrenos ubicados en su ámbito geográfico (especialmente los no urbanizables) se convirtiesen en urbanizaciones marginales, de viviendas que no cuenten con los requisitos mínimos de habitabilidad, por lo que muchos prohíben expresamente la instalación de estas casas móviles, aunque no estén fijadas al suelo y sean autoabastecibles. Por ello recomendamos que consultes con tu ayuntamiento tu caso particular antes de colocar una de ellas en tu terreno.

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